공유형 모기지 융자란?｜수익공유형·손익공유형 차이, 자격조건·금리·장단점 총정리

 

 

 

공유형 모기지 융자는 주택도시기금과 함께 주택 가격 변동의 이익과 위험을 나누는 새로운 형태의 대출상품이다.
수익공유형과 손익공유형의 차이, 자격조건, 금리, 장단점, 신청 방법까지 한눈에 정리했다.

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목차

1. 공유형 모기지 융자란?
2. 수익공유형 vs 손익공유형 차이
3. 지원 대상과 자격 조건
4. 대출 한도·금리·기간
5. 다른 대출과 비교: 디딤돌·시중은행과 차이
6. 신청 방법과 제출 서류
7. 장단점 요약
8. 자주 묻는 질문 (Q&A 7문)
9. 요약 체크리스트
10. 함께 보면 좋은 글

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1. 공유형 모기지 융자란?

공유형 모기지는 이름 그대로 정부와 주택 구매자가 주택 가치의 변동을 공유하는 대출이다.
일반 주택담보대출은 빌린 원금과 이자만 갚으면 끝나지만, 공유형은 조금 다르다.

• 집값이 오르면 → 정부와 이익을 나눈다.
• 집값이 떨어지면 → 손해도 정부가 일부 분담한다.

즉, 주택 구매자의 위험을 줄여주는 대신, 미래의 이익도 일부 공유하는 구조다.

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2. 수익공유형 vs 손익공유형 차이

구분                       수익공유형 모기지                                                 손익공유형 모기지

의미	집값 상승 시 수익 공유	상승·하락 모두 공유
대출 한도	주택가격의 최대 70% (2억 한도)	주택가격의 최대 40% (2억 한도)
금리	연 1.8% 고정	1~5년차 1.3%, 6년차 이후 2.3%
상환 방식	20년 원리금 균등 상환	20년 후 만기 일시상환
특징	꾸준히 갚아나가며 안정적	초저금리지만 만기 시 원금 부담

수익공유형은 안정적 상환을 원하는 가구에 적합하고, 손익공유형은 초기 부담을 최소화하고 싶지만 장기적으로 상환 능력이 있는 가구에게 맞다.

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3. 지원 대상과 자격 조건

• 대상자: 생애 최초 주택 구입자 또는 5년 이상 무주택 세대주
• 소득 기준: 부부 합산 연소득 6천만 원 이하 (생애 최초는 7천만 원 이하)
• 주택 조건: 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억 원 이하
• 지역 제한: 수도권, 5대 광역시, 인구 50만 이상 중도시, 세종시

조건이 까다로워 일반 주택담보대출처럼 누구나 받을 수 있는 것은 아니다.
대신 조건을 충족하면 시중은행보다 훨씬 낮은 금리 혜택을 볼 수 있다.

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4. 대출 한도·금리·기간

• 수익공유형
  • 한도: 주택가격의 최대 70%, 최대 2억
  • 금리: 연 1.8% 고정
  • 상환: 20년 원리금 균등분할 상환
• 손익공유형
  • 한도: 주택가격의 최대 40%, 최대 2억
  • 금리: 1~5년 1.3%, 이후 2.3% 고정
  • 상환: 20년 만기 일시상환
  • 이익·손해 공유: 만기 또는 매각 시 이익·손해를 주택도시기금과 나눔

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5. 다른 대출과 비교: 디딤돌·시중은행과 차이

구분       공유형 모기                                   지디딤돌 대출                                     시중은행 주담대

금리	1.3~2.3%	2.15~3.0%	4~6%대
상환	수익형: 분할 / 손익형: 일시상환	10~30년 분할	10~40년 분할
한도	최대 2억	최대 2.5억	담보가치에 따라 수억~10억 이상
조건	무주택+소득·주택 제한	무주택+소득·주택 제한	신용·담보 위주
장점	초저금리, 위험 분담	이익 100% 본인 소유	자유도 높음, 한도 큼
단점	이익 일부 반납	한도 상대적 제한	금리 높아 부담 큼

👉 쉽게 말해,

• 공유형 모기지는 금리가 가장 낮지만 조건이 까다롭고, 집값 오르면 이익을 온전히 못 가진다.
• 디딤돌 대출은 이익을 전부 가질 수 있지만 금리가 조금 더 높다.
• 시중은행 대출은 조건은 덜 까다롭지만 금리가 높고 상환 부담이 크다.

 

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6. 신청 방법과 제출 서류

• 신청 기관: 우리·국민·신한은행 등 수탁은행 방문 신청
• 필요 서류:
  • 주민등록등본, 가족관계증명서
  • 소득금액증명원(국세청 발급)
  • 건강보험 자격득실 확인서
  • 재산세 과세 증명서
  • 매수 예정 주택의 등기사항전부증명서
  • (해당 시) 혼인·다문화·장애 관련 서류

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7. 장단점 요약

장점

• 초저금리(1.3~1.8%)로 월 상환 부담이 적다
• 집값 하락 시 손해를 정부와 분담 가능
• 무주택 서민층의 내 집 마련 기회 확대

단점

• 집값 상승 시 이익을 정부와 나눠야 한다
• 소득·주택·지역 조건 제한이 까다롭다
• 손익공유형은 만기 상환 시 원금 부담이 크다

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8. 자주 묻는 질문 

Q1. 수익형과 손익형, 어느 쪽이 더 유리한가요?
A. 장기간 안정적으로 갚을 수 있다면 수익형, 초기 부담을 최소화하고 싶다면 손익형이 적합하다.

 

Q2. 5년 안에 집을 팔면 어떻게 되나요?
A. 조기상환 수수료가 발생한다.

 

Q3. 집값이 떨어지면 대출금도 줄어드나요?
A. 손익공유형의 경우 하락분 일부를 정부와 분담할 수 있다.

 

Q4. 대출금 2억 이상도 가능한가요?
A. 불가능하다. 두 방식 모두 최대 2억까지다.

 

Q5. 은행 어디서 신청하나요?
A. 주택도시기금 수탁은행(국민·우리·신한은행)에서 가능하다.

 

Q6. 프리랜서도 신청할 수 있나요?
A. 가능하나, 국세청 소득 증빙이 반드시 필요하다.

 

Q7. 전세자금대출 보유 중인데 신청할 수 있나요?
A. 불가능하다. 기존 주택담보·전세자금 대출과 중복 불가하다.

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9. 요약 체크리스트

✅ 무주택 세대주, 소득 6천만 원 이하
✅ 주택가격 6억 이하, 전용 85㎡ 이하
✅ 수익공유형: 금리 1.8%, 분할 상환
✅ 손익공유형: 금리 1.3~2.3%, 만기 상환
✅ 최대 한도 2억 원
✅ 집값 변동 시 이익·손해 공유

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